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2019年04月26日 08:41 来源于:万博足球app好用吗
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纵观全球,很少有国家可以保持房价长期稳定,但德国却“独善其身”。从1977年至今,德国人均收入增长约3倍,但同期名义住房价格仅上涨约60%,房价收入比较低,这提高了民众的幸福度,也成就了“德国制造”。全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫,而泡沫崩溃又带来沉重代价,比如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机,唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。德国房价为何长期稳定?对我们有哪些启示?(参见第八章《德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身?》,任泽平、甘源),研究发现:1)德国长期实行以居住导向的住房制度设计,并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业,成就“德国制造”。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架,被称为德国住房政策的“四大支柱”(陈洪波、蔡喜洋,2015)。2)充足稳定的住房供给,规范发达的租赁市场,住房拥有率低、租房比例高。经过战后重建,到1978年,平均每户家庭有1.21套住房,长期的住房紧张问题得到缓解。德国政府大力推动廉价住房建设,同时支持建设福利性公共住房建设,政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴,确保每个家庭有足够的租房支付能力,86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。保护承租者的租赁市场,《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪。住房拥有率较低,租房比例较高,德国的住房拥有率平均一直在40%多,有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。3)严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为,合理稳定的住房投资回报率。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中,若未满10年出售,需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。德国住房市场具有较为稳定的投资回报率,长期稳定在4%-5%之间。4)货币政策首要目标是控通胀,物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策,通货膨胀水平长期维持在较低水平,CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。5)实行长期稳定的房贷政策。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制,为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理,购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响,也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一,德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款,必须在该银行存足相应款项,一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后,住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二,存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。6)德国的城市体系是多核心且均衡发展。据2006年德国官方数据显示,德国有11个城市群,人口占比71.98%,GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业集群,如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局,使大多数德国居民分散在众多中小城市里。

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1998年房改释放了中国房地产市场的洪荒之力。过去20年,一方面,房地产业迅猛发展成为支柱产业,对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面,房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复,先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具,但房价越调越涨,北上深一线城市房价排在全球前列。在“房子是用来住的、不是用来炒的”新定位下,我们回顾历次房地产调控的背景、措施、效果,并反思经验教训(参见第九章《中国房地产调控二十年:问题、反思与抉择》,夏磊、任泽平、甘源、黄什)。研究发现:1)过去20年六个调控阶段和两个调控目标。房地产调控的目标只有两个:避免过热和防止过冷。1998-2001年,应对亚洲金融风暴,房改启动住房消费需求,推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革;2002-2007年,房地产从出现过热苗头,到上涨压力巨大,政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施;2008-2009年,国际金融危机爆发,为保经济增长、避免房地产市场下滑,政策开始转向刺激住房消费,推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策;2010-2013年,房地产市场强势复苏,平衡“保增长”和“遏制房价上涨”,在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上,全面祭出限购措施;2014-2016年9月,中国经济进入新常态,在稳增长和去库存目标下,出台四轮刺激政策,主要是放松限购限贷,加强信贷支持和税收减免,热点城市房价暴涨;2016年9月-2017年,政策转向“防风险”,政策长短结合,短期依靠限购限贷,长期寻求建立长效机制。2)调控的政策工具及效果。①货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融,首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发或收紧,冲击资产配置需求。②财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量,营业税、个人所得税、契税的优惠减免,对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算,也直接影响开发商的推盘节奏。③土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土地大量供给的同时,部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地。④)“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房地产成交量影响显著,但是也导致“假离婚”等社会问题。且限购一取消,房价将迅速上涨,并未解决根本问题。3)历次房地产调控的反思:重短期调控,轻建立长效机制,所以调控效果经常反复;重抑制需求,轻增加供给;经常使用行政手段,市场机制不完善;货币超发使得房地产越来越货币金融化,而脱离居住属性和居民收入基本面;土地收入是地方财政的保障,同时也成为了高房价的推手。其中,帕克表示,新西兰与中国的自由贸易协定升级谈判是非常重要的。2008年,中新签订自贸协定,“这距今已经逾10年了,在这期间,世界各行业发生了许多变化,涌现了不同的新兴行业,在快速发展的国际贸易背景下,我们当年的自贸协定已经稍微有一点过时了,我们要加快把这个自贸协定‘现代化’,这对我们来说是优先事项。”

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